IMÓVEL OU FUNDO IMOBILIÁRIO – QUAL A MELHOR OPÇÃO

01 março. 2011

Ultimamente tenho sido indagado, com certa freqüência, sobre a seguinte questão: É melhor comprar um imóvel ou cotas de um fundo imobiliário?

A resposta para essa pergunta não é excludente, ou seja, isso é melhor do que aquilo e ponto final. Existem vários aspectos a serem considerados na tomada de uma decisão como essa. Em primeiro lugar considero importante estabelecer o motivo para a aquisição do imóvel. Se ele será destinado ao uso próprio ou tratado como investimento. No caso de destinar-se ao uso próprio, principalmente se for para moradia, mais do que o econômico, pesam fatores de ordem emocional e psicológica, tais como a segurança do individuo e de sua família, envolvendo considerações do tipo: esta é minha casa, meu reduto; aqui me sinto abrigado e seguro; daqui ninguém me expulsará; se algo acontecer comigo, minha família estará abrigada; etc. Nesse contexto parece claro que a opção mais correta seria a compra do imóvel. Entretanto se a aquisição se destinar a investimento, outras variáveis devem ser consideradas, entre elas a aplicação em fundos imobiliários. Para se ter melhores subsídios, para a análise das opções, é preciso saber com clareza o que é um fundo imobiliário e como ele funciona. Devemos salientar que estamos contemplando, neste trabalho, apenas os fundos imobiliários que têm seus portfólios lastreados em imóveis de fato, deixando de lado os fundos cujas carteiras sejam destinadas a aplicações em títulos financeiros como certificados de recebíveis imobiliários, letras hipotecárias, letras de crédito imobiliário e quaisquer outros títulos vinculados ao mercado financeiro, os quais se assemelham aos fundos de renda fixa. Excluímos, também, fundos imobiliários cujas políticas de aplicação priorizem instrumentos de renda variável tais como ações de construtoras e incorporadoras, bônus de subscrição, seus cupons, direitos, recibos, etc. Essas exclusões são essenciais para que se possa ter a mesma base de comparação.

Por definição, os fundos imobiliários são formados por grupos de investidores, com o objetivo de aplicar recursos em todos os tipos de negócios imobiliários. O patrimônio de um fundo pode ser composto por um ou mais imóveis ou partes de imóveis (como um ou mais andares de um edifício).

Seu funcionamento, em relação à captação de recursos não difere muito dos demais tipos de fundos. Algumas de suas principais características são: o fundo deve, obrigatoriamente, ser administrado por uma instituição financeira; a aplicação em bens imobiliários deve ser de, no mínimo, 75% do patrimônio acumulado pelo fundo; não há resgate de cotas, isto é, para reaver seu dinheiro, ou parte dele, o investidor precisa vender suas cotas, na bolsa de valores. Em casos mais radicais, ele pode contar com a dissolução do fundo, com respectiva venda de seus ativos.

Passemos, então, às considerações sobre o investimento propriamente dito.

Compra de imóvel

 Mesmo tendo sido identificado que o objetivo da compra tem a finalidade de um investimento, as expectativas não são sempre as mesmas.

 Em alguns casos, o investidor pode ter a necessidade de obter uma renda imediata (geralmente representada por um aluguel), para cobrir suas despesas recorrentes, ou mesmo para servir como acumulação de recursos para novos investimentos, para compra de bens, etc. Se for essa a hipótese o imóvel deve ter características que propiciem a obtenção dessa renda. Via de regra, será uma casa, um apartamento, um espaço em edifícios comerciais ou mesmo um terreno que se preste a alguma atividade comercial (estacionamento, etc.).

Em outros casos, o imóvel não precisa produzir nenhum rendimento imediato, mas prestar-se ao ganho valor com o decorrer do tempo, por qualquer motivo que seja e que não vem ao caso no momento.

No caso da necessidade de um rendimento imediato o fator positivo da aquisição do imóvel é que o investidor tem a posse e o pleno poder de decisão sobre o que fazer, sem ter que compartilhá-las com terceiros. Mas existem, também, vários fatores negativos que devem ser ponderados, dentre os quais destacamos: dificuldades para alugar o imóvel; eventual necessidade de recorrer a uma administradora para cuidar do relacionamento com o inquilino, recebimento dos alugueis, etc. o que implicará em custos; danos que podem ser causados ao imóvel, para os quais seja difícil obter reembolsos dos inquilinos após o encerramento do contrato de locação e a pior de todas as incertezas: a inadimplência do locatário (risco que pode ser reduzido pela exigência de fiadores, mas não totalmente eliminado). Devem ser levadas em conta, ainda, as repercussões tributárias uma vez que os rendimentos de aluguel sujeitam-se a tabela progressiva do Imposto de Renda na pessoa física, podendo atingir alíquotas de até 27,5%.

Não sendo necessária a obtenção de uma renda imediata, o maior risco do investimento é de que não sejam alcançadas as expectativas em relação aos eventos que poderiam ser importantes para que o imóvel adquirido se valorize efetivamente e haja a consumação do ganho esperado.

Em ambos os casos existem ainda, pontos relevantes para a tomada de decisão, dentre os quais se destacam:

  • Os volumes de recursos financeiros requeridos, para a aquisição de um imóvel, são em geral de montante expressivo;
  • Custos incorridos na aquisição de imóveis, tais como despesas de escritura e cartório, registros de imóveis, impostos sobre a transmissão, etc. representam quantias ponderáveis e que não agregam valor aos mesmos;
  • Impostos e outras taxas incidentes sobre um imóvel não locado, também, não acrescentam valor ao mesmo;
  • No caso da venda de um imóvel a corretagem corresponde a uma despesa importante (geralmente 6% do valor da venda), sendo muito difícil de vender um imóvel sem o concurso da intermediação de um corretor;
  • O investimento em imóvel não tem grande liquidez. Uma vez decidida a venda, pode decorrer um prazo, geralmente longo, até que ela seja efetivamente consumada, a menos que sejam feitas concessões de preços com a redução dos valores que se pretendiam alcançar.

 Aplicação em fundos imobiliários

 Em relação aos investimentos através de fundos imobiliários deve ser igualmente observada a existência de pontos positivos e negativos. Destacamos como ponto negativo o fato de que sendo, o portfólio do fundo, constituído por diversos imóveis, pode ocorrer redução de sua receita ocasionada pela eventual vacância de alguns deles. Outro ponto negativo é que os fundos são entidades abertas, sujeitos às regras e ao controle de instituições como a CVM, o que os obrigam a incorrerem em certas despesas, como, por exemplo, honorários de auditores, publicações de demonstrações financeiras e etc., além do pagamento de taxas de administração. Embora essas despesas sejam imprescindíveis para dar transparência e garantias aos investidores, elas reduzem, ainda que em montantes não expressivos, a rentabilidade dos fundos. Por outro lado, entre os pontos positivos podemos elencar os seguintes: o rendimento proporcionado pelo fundo é imediato; atualmente todo rendimento proveniente de aplicações em fundos imobiliários é totalmente isento de Imposto de Renda para a pessoa física (existem exceções muito especificas, mas que podem ser contornadas mediante uma correta alocação de recursos); à medida que o tempo passa o rendimento líquido do fundo tende a melhorar porque as despesas administrativas tendem a se manter relativamente estáveis, reduzindo seu percentual em relação às receitas; a aquisição de cotas de fundos imobiliários requer disponibilidade de recursos muito menores dos que são necessários para a compra de um imóvel; na hipótese de decidir alienar o investimento, isso pode ser feito parcialmente, o que é impraticável no caso de um imóvel, já que o proprietário não pode vender a cozinha e a sala e manter a propriedade dos quartos, por exemplo; as cotas dos fundos imobiliários têm liquidez muito superior, pois existe um mercado permanente e as transações são feitas na bolsa de valores, num contexto de mercado que vem, cada dia mais, apresentando volumes  crescentes; as taxas de corretagens nas aquisições e vendas de cotas são substancialmente inferiores às taxas de corretagens cobradas na venda de um imóvel; por ocasião da venda não são incorridos gastos com toda a documentação pessoal e do imóvel, requerida na venda de um imóvel.

Existem atualmente mais de 30 fundos imobiliários (com investimentos representados por  imóveis) com suas cotas sendo negociadas na BM&FBovespa. O rol desses fundos pode ser consultado no site da bolsa, assim como as informações sobre os rendimentos distribuídos por cada um.

Um dos pioneiros no lançamento e na distribuição dos fundos imobiliários abertos aos investidores de varejo foi o Banco Ourinvest. Entretanto outros gestores, entre os quais grandes instituições financeiras como a Caixa Econômica Federal, o Itauunibanco e o Bradesco, estão atuando nesse mercado. A diversificação dos imóveis integrantes dos portfólios dos fundos é hoje muito ampla. Aplicações desses fundos foram realizadas em edifícios comerciais, shoppings centers e flats e até mesmo em edificações para utilização especifica como centros de distribuição e logística, hospitais e escolas.

Conclusão

 Respeitadas as individualidades de cada investidor, e olhando do ponto de vista estritamente de investimento, num ambiente, de longo prazo, eu recomendo que seja considerada com especial atenção a destinação de parte dos recursos para aplicação em fundos imobiliários.

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